Какви права имат изпълнителят и възложителят по договор за строителство, как се доказват забавата и допълнителните работи, кога се усвоява гаранцията и в какви срокове се предявяват претенциите при частни обекти и обществени поръчки.
Накратко
- Възложителят е длъжен да прегледа и приеме извършената съгласно договора работа и да заяви всичките си възражения, иначе работата се смята приета, а правата му при недостатъци на строителни работи се погасяват в пет години (чл. 264 и 265 ЗЗД).
- Договор за обществена поръчка се изменя само на основанията в чл. 116, ал. 1 ЗОП, а увеличението на цената при допълнителни работи и непредвидени обстоятелства не може да надхвърля общо 50 на сто от стойността на основния договор (чл. 116, ал. 2 ЗОП).
- По договорните условия на FIDIC от 1999 г. изпълнителят уведомява инженера за претенция за удължаване на срока или за допълнително плащане не по-късно от 28 дни, след като е узнал или е трябвало да узнае за обстоятелството, а закъснението води до загуба на правото.
- Вземането за възнаграждение се погасява с петгодишна давност от изискуемостта му, а лихвите и неустойките с тригодишна, като подписан протокол, в който длъжникът признава сумата, прекъсва давността (чл. 110, 111 и 116 ЗЗД).
Споровете по строителни договори рядко се решават от един документ: съдът или арбитражът сравнява договора с протоколите, актовете и кореспонденцията от изпълнението. Правната рамка е в договора за изработка (чл. 258–269 от Закона за задълженията и договорите, ЗЗД), в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и наредбите към него, а при обществените поръчки и в Закона за обществените поръчки (ЗОП).
Приемане на работата, недостатъци и плащане
Изпълнителят работи на свой риск и трябва да предаде работа, годна за обикновеното или уговореното предназначение (чл. 258 и 261 ЗЗД). Ако проектът или материалът, дадени от възложителя, са неподходящи, той трябва веднага да го предупреди, иначе отговаря за вредите; ако възложителят не направи нужните промени, изпълнителят може да се откаже от договора (чл. 260 ЗЗД).
Възложителят е длъжен да приеме извършената съгласно договора работа, като я прегледа и заяви всичките си възражения, а за скрити или по-късно появили се недостатъци уведоми изпълнителя веднага след откриването им. Ако не възрази, работата се смята приета (чл. 264 ЗЗД). При недостатъци той може да иска безплатно поправяне, разходите за поправката или намаляване на възнаграждението, а ако работата е негодна за предназначението си, да развали договора. При строителни работи тези права се погасяват в пет години (чл. 265 ЗЗД).
Възнаграждението се дължи за приетата работа, а при единични цени размерът му се определя при приемането (чл. 266, ал. 1 ЗЗД). Затова възраженията на възложителя трябва да са конкретни и писмени, а изпълнителят да може да докаже поканата за приемане. Уговорените гаранционни срокове текат отделно, от въвеждането на обекта в експлоатация, и не могат да са по-кратки от минималните по Наредба № 2 от 2003 г., например 10 години за новоизпълнени строителни конструкции (чл. 160, ал. 3–5 ЗУТ).
Забава, спиране и прекратяване
Възложителят, който не даде необходимото съдействие, например не предаде площадката, проекта или нужните одобрения, е в забава: рискът преминава върху него, изпълнителят се освобождава от последиците на своята забава, а необходимите разноски са за сметка на възложителя (чл. 95 и 96 ЗЗД). При неплатени изискуеми суми изпълнителят може да откаже да изпълнява, докато не получи плащане (чл. 90 ЗЗД). Спирането се заявява писмено и се документира с акт образец 10, а продължаването с акт образец 11 по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Основното средство на възложителя е неустойката за забава, която разглеждаме в отделния материал за неустойките. Ако стане явно, че изпълнителят няма да завърши в срок или както е уговорено, възложителят може да развали договора, без да чака изтичането на срока (чл. 262, ал. 2 ЗЗД), а при основателни причини може и да се откаже от него, като заплати разходите, извършената работа и печалбата, която изпълнителят би получил (чл. 268 ЗЗД). Изпълнителят, на когото не се плаща, може да развали договора с писмено предупреждение и подходящ срок (чл. 87 ЗЗД). При прекратяване състоянието на обекта се установява съвместно, преди да влезе нов изпълнител.
Допълнителни работи и изменения по чл. 116 ЗОП
При частен възложител допълнителните работи се договарят свободно, но спорът обикновено е за доказването: кой ги е възложил и по каква цена. Писменото възлагане от лице, което може да обвърже възложителя, и подписаният протокол за количествата са по-сигурни от устни указания на обекта.
Договорът за обществена поръчка се изменя само на основанията в чл. 116, ал. 1 ЗОП. При допълнителни работи поради непредвидени обстоятелства, когато смяната на изпълнителя е невъзможна, и при изменение поради обстоятелства, които възложителят не е могъл да предвиди, увеличението на цената не може да надхвърля общо 50 на сто от стойността на основния договор (чл. 116, ал. 2). При съществено поскъпване на основни материали и услуги поради инфлация цената може да се измени по методика на Министерския съвет, ако има финансов ресурс, с отделен таван от 50 на сто (чл. 116, ал. 3 и чл. 117а).
Гаранции за изпълнение и за аванс
По договор за обществена поръчка гаранцията за изпълнение е до 10 на сто от стойността на договора, а гаранцията за аванса е в размера му и се освобождава до три работни дни след връщането или усвояването на аванса (чл. 111, ал. 2 и 3 ЗОП). Изпълнителят избира формата: парична сума, банкова гаранция или застраховка (чл. 111, ал. 5 и 8), като застраховка се допуска само за гаранция до 255 645,94 евро (500 000 лв.) (чл. 111, ал. 7 ЗОП), а условията за задържане и освобождаване се уреждат в договора.
С банковата гаранция банката се задължава писмено да плати съобразно условията в самата гаранция (чл. 442 от Търговския закон). При гаранция, платима при първо писмено поискване, банката по правило проверява само дали искането отговаря на тези условия, а основателността на усвояването се спори след това между страните. Затова изпълнителят следи срока и текста на гаранцията, а възложителят предявява искането преди изтичането ѝ.
Документите, които решават спора, и договорите по FIDIC
Актовете и протоколите, съставени по Наредба № 3, имат доказателствена сила (чл. 1, ал. 4 от наредбата). Най-често значение имат:
- протоколът за откриване на строителна площадка (образец 2 или 2а), от чиято дата се смята започнат строежът (чл. 157, ал. 1 ЗУТ)
- заповедната книга с предписанията на проектанта и строителния надзор
- актовете за скрити работи (образец 12), за щети от непреодолима сила (образец 13) и за спиране и продължаване (образци 10 и 11)
- констативният акт образец 15, с който строежът се предава на възложителя
- протоколите за количествата, писмата, уведомленията и графиците
Протоколите за междинни плащания, наричани в практиката „акт образец 19“, не са сред образците на наредбата и се уреждат от договора. Ако страна откаже да подпише съвместен акт или не се яви, другата я кани писмено; ако поканената не изпрати представител до 24 часа след определения срок, тя се замества от органа, издал разрешението за строеж (чл. 170, ал. 2 ЗУТ).
Големите инфраструктурни договори често следват образците на FIDIC, но повелителните норми на българското право важат и за тях. Най-честата грешка е пропуснатото уведомление: по изданието от 1999 г. изпълнителят уведомява инженера за претенция за удължаване на срока или за допълнително плащане не по-късно от 28 дни, след като е узнал или е трябвало да узнае за обстоятелството, а по изданието от 2017 г. същият срок важи и за претенциите на възложителя. Според договорните условия закъснението води до загуба на правото. Преди арбитража спорът се отнася до съвет за разрешаване на спорове (DAB, от 2017 г. DAAB), чието решение е обвързващо; по изданието от 1999 г. несъгласната страна трябва да даде уведомление за несъгласие в 28-дневен срок, иначе решението става окончателно.
Давност и избор между съд и арбитраж
Вземането за възнаграждение се погасява с петгодишна давност от изискуемостта му (чл. 110 и чл. 114, ал. 1 ЗЗД). Лихвите и неустойките от неизпълнен договор се погасяват с тригодишна давност, която при неустойка за забава тече от последния ден на начисляването ѝ (чл. 111 и чл. 114, ал. 4). Давността се прекъсва и с признаване на вземането (чл. 116), затова подписаният протокол, в който длъжникът признава сумата, е и доказателство, и защита срещу давността.
Спорът се решава от държавния съд, освен ако страните са уговорили писмено арбитраж (чл. 7 от Закона за арбитража). Спор с потребител, например физическо лице, възложило ремонт на жилището си, не може да се отнесе към арбитраж, а арбитраж със седалище в чужбина е възможен само ако някоя от страните е установена в чужбина (чл. 19 от Гражданския процесуален кодекс). Арбитраж в България осъществяват постоянни институции, вписани в Регистъра на арбитражите, и чуждестранни арбитражни институции, а при международен търговски спор и арбитраж, образуван само за него (чл. 4 от Закона за арбитража); решението на невписан арбитраж е нищожно. Арбитражното решение е окончателно и се отменя от Върховния касационен съд само на изрично посочени основания, по иск в тримесечен срок от получаването му (чл. 47 и 48).
В екипа на Адвокатско дружество „Петкова & Минков“ има юристи с опит в договорите за строителство и инфраструктура и в обществените поръчки. Работим на български, английски, руски и немски език, в кантора до Съдебната палата в София.
Как можем да помогнем
Можем да подготвим претенцията по строителния договор въз основа на документите от изпълнението и да я водим в преговори, пред съда или пред арбитраж.
- Преглеждаме договора, актовете, заповедната книга и кореспонденцията
- Изготвяме уведомленията за забава, спиране и претенции, включително по FIDIC
- Преценяваме основанието за изменение на договора по чл. 116 ЗОП
- Проверяваме условията на гаранцията преди искането или усвояването ѝ
- Представляваме ви пред съда или арбитража по строителния спор